Quel régime fiscal pour l’investissement immobilier locatif ? Location meublée, PINEL ou déficit foncier ?

Un comparateur pour calculer la rentabilité des différents régimes fiscaux de l’investissement immobilier locatif. LMNP / Loi PINEL / DEFICIT FONCIER.

Lorsque l’on cherche à investir dans l’immobilier locatif, l’une des premières questions que se pose le candidat investisseur immobilier est relative à la manière de réaliser cet investissement : Faut il faire un investissement sous le régime fiscal de la location meublée, le loi PINEL ou alors investir dans un bien immobilier avec travaux pour bénéficier du régime fiscal des déficits fonciers ? 
Nous avons donc construit un simulateur vous permettant de comparer rapidement et simplement ces trois régimes fiscaux.
 

 
 

Quelles différences entre ces trois régimes fiscaux (location meublée en LMNP; Loi PINEL ou déficit foncier) applicables à l’investissement immobilier ?

Bien évidemment, les puristes mettront en avant le caractère théorique d’une telle comparaison qui compare des investissements immobiliers non comparables :
 
– Investir dans un bien immobilier en location meublée, c’est bénéficier du régime fiscal de la location meublée non professionnel (LMNP) et d’une fiscalité attrayante sur les revenus perçus normalement applicable aux entreprises individuelles. Comme nous le décrivons de manière exhaustive dans cet article « Détail et analyse du régime fiscal de la location meublée (LMP ou LMNP).« , le régime fiscal de la location meublée permettra à l’investisseur de percevoir des revenus immobiliers ni imposés à l’impôt sur le revenu, ni aux prélèvements sociaux pendant une très longue période pouvant atteindre 15 à 20 ans.
Cette non imposition des revenus perçus dans le cadre d’une activité de location meublée est la conséquence de la possibilité offerte de comptabiliser l’amortissement de l’immeuble et les frais d’acquisition (frais de notaire + frais d’agence immobilière) au titre des charges fiscalement déductibles.
Pour bénéficier de ce régime fiscal attrayant, il suffit d’aménager l’immeuble (appartement ou maison) du mobilier suffisant qui permettra au locataire de n’avoir à apporter que ses effets personnels. La Loi ALUR donne une liste précise du mobilier nécessaire (cf »Quels sont les meubles indispensables dans une location meublée (LMNP ou LMP) ?« ). La liste est très précise et particulièrement complète.
 
– Investir dans l’immobilier neuf et bénéficier du régime fiscal de la loi PINEL, c’est bénéficier d’une réduction d’impôt de 21% du prix de revient de l’immeuble pendant 12 ans (2% par année pendant 9 ans puis 1% par année pendant 3 ans). Le candidat investisseur immobilier locatif devra investir (acheter en VEFA ou se faire construire un immeuble cf « Se construire sa Loi PINEL : Défiscaliser en faisant construire ou agrandir un immeuble.« ) dans un immeuble neuf nécessairement plus onéreux qu’un immeuble ancien mais qui aura l’immense avantage d’anticiper l’évolution en cours des normes énergétiques (cf »Comment investir dans l’immobilier en 2016 ? Quels critères ? Comment anticiper le marché ?« ).
La location nue (c’est à dire non meublée) sera moins contraignante pour l’investisseur par rapport à une location meublée, néanmoins, la rentabilité locative devrait être également moindre.
 
– Investir dans l’immobilier ancien avec travaux pour profiter du régime fiscal du déficit foncier, c’est investir dans un bien immobilier qui ne correspond plus à la demande des locataires et qui nécessite des travaux important de réparation, entretien et/rénovation afin d’attirer à nouveau des locataires (cf »article sur l’investissement immobilier en déficit foncier)
Vous noterez que seuls les travaux de réparation, entretien et/ou rénovation dissociables des travaux d’agrandissement ou de construction sont déductibles dans la catégorie des revenus fonciers.
Les travaux d’agrandissement et de construction ne pourront pas être déduit (mais pourront bénéficier du régime fiscal PINEL pour la partie « construction d’un nouveau logement » séparé de l’ancien- cf »Se construire sa Loi PINEL : Défiscaliser en faisant construire ou agrandir un immeuble.« )