Il existe de nombreuses manières d’investir dans l’immobilier locatif, même si en réalité, deux stratégies dominent : Investir dans un bien immobilier de rendement ou investir dans un bien immobilier patrimonial.
Quel est le plus rentable entre :
- Investir dans un bien immobilier au rendement locatif élevé, supérieur à 7%/8% avec une espérance de plus-value modérée ?
Ou
- Investir dans un bien immobilier patrimonial dont le rendement locatif sera faible, autour de 3.50% / 4%, mais avec un potentiel de revalorisation et de plus-value immobilière plus important ?
Comme nous vous l’avons expliqué dans cet article « Locatif : La différence entre l’immobilier patrimonial et l’immobilier de rendement » :
- Investir dans un bien immobilier de rendement, c’est chercher à investir dans un bien immobilier dont le rendement locatif sera très élevé, supérieur à 7%/8%. Pour ce faire, vous allez devoir investir dans un bien immobilier dont le prix est relativement faible, c’est la condition indispensable pour espérer générer un rendement locatif élevé. Des prix immobiliers faibles, ce sont souvent des biens situés dans des emplacements secondaires, des biens immobiliers dont l’état (performance énergétique, travaux, …) est perfectible. Il n’y a pas de secret, le rendement locatif est la conséquence d’un bien immobilier de qualité secondaire dont les perspectives de plus-values seront souvent limitées si l’investisseur ne s’investit pas personnellement dans l’amélioration des qualités améliorables (l’emplacement est un défaut que l’investisseur ne peut pas améliorer).
- Investir dans un bien immobilier patrimonial, c’est chercher à investir dans un bien de grande qualité (énergétique, travaux, sécurité) dont l’emplacement premium permettra d’attirer une population à fort pouvoir d’achat. Investir dans un bien immobilier patrimonial, c’est investir dans un bien immobilier trop cher pour afficher un rendement locatif élevé (-+4% max), mais dont la qualité de la construction et de l’emplacement permet d’espérer une plus-value immobilière importante.
L’immobilier de rendement sera à l’origine d’un investissement personnel plus important de la part de l’investisseur. Investir dans un bien immobilier dont la qualité n’est pas maximum, c’est devoir régulièrement réaliser des travaux, gérer des locataires « pauvres », …
L’immobilier patrimonial devrait être moins lourd à gérer. Plus besoin de multiplier les petites surfaces et les investissements, il suffit bien souvent d’investir dans 1 ou 2 biens immobiliers patrimoniaux pour investir l’équivalent de 5 ou 6 locatifs de rendement. De surcroît, la qualité de l’emplacement et de la construction devrait permettre de réduire la charge mentale et les travaux à engager.
Simulation : Immobilier de rendement ou immobilier patrimonial ?
Pour comprendre lequel des deux est le plus rentable, faisons quelques simulations. Des simulations construites autour du régime fiscal du déficit foncier. Il s’agira d’investir dans deux biens immobiliers :
- Un bien immobilier de rendement acheté 250 000€ dans lequel vous réaliserez 50 000€ de travaux déductibles. Un loyer de 24 000€ brut (rendement locatif 8%) duquel il faudra déduire 40% de charges annuelles, y compris des provisions pour travaux, taxe foncière et frais de gestion. Des loyers revalorisés à 2% par an, et un bien immobilier qui se revalorise de 1% par an sur les 20 prochaines années.
- Un bien immobilier patrimonial acheté 250 000€ dans lequel vous réaliserez 50 000€ de travaux déductibles. Un loyer de 12 000€ brut (rendement locatif 4%) duquel il faudra déduire 25% de charges annuelles, y compris des provisions pour travaux, taxe foncière et frais de gestion. Des loyers revalorisés à 3% par an, et un bien immobilier qui se revalorise de 3% par an sur les 20 prochaines années.
1 – Immobilier de rendement avec déficit foncier.
Télécharger le détail de la simulation
1 – Immobilier de patrimonial avec déficit foncier.
Télécharger le détail de la simulation
Conclusion : Pas facile de comparer des investissements non comparables.
Se limiter à une comparaison du TRI serait trompeur à mon humble avis tant il s’agit de deux investissements immobiliers locatifs différents.
La charge mentale, l’investissement en temps de l’investisseur, mais aussi la certitude, difficilement chiffrable, de l’obsolescence immobilière rendent cette comparaison difficile.
A titre personnel, je préfère l’immobilier patrimonial. Un investissement immobilier de qualité dans lequel vous pourrez investir pour améliorer le logement, améliorer le cadre de vie de votre locataire… tout en transformant cet investissement dans la qualité en plus-value immobilière.
L’immobilier de rendement suppose de réaliser des travaux « cache-misères ». Des travaux importants pourraient ne jamais être rentables à cause d’un emplacement secondaire qui ne permettra jamais de les amortir. Vous devez en permanence gérer un équilibre instable entre travaux et obsolescence sans jamais réaliser de vrais travaux qui ne seraient pas rentables.
L’idéal est probablement d’investir dans un bien immobilier de rendement situé dans un emplacement patrimonial. L’investissement et l’amélioration de la qualité de l’actif immobilier de rendement permettra alors de maximiser le potentiel de plus-value attaché à la qualité de l’emplacement.
Je crois qu’en réalité, le choix entre immobilier patrimonial et immobilier de rendement n’est pas une question de rentabilité, mais de personnalité.
À titre personnel, je ne suis pas capable de faire de l’immobilier de rendement tant j’aime louer des logements de qualité dans lesquels je pourrais habiter (ou y loger mes enfants). Je ne supporte pas l’idée d’un logement dans lequel le locataire aurait froid, une cuisine mal équipée ou une salle de bain hors d’âge.
Je n’ai donc pas d’autre choix que de faire de l’immobilier patrimonial pour espérer capitaliser sur la valeur à terme plutôt que sur le rendement locatif.
La différence entre les deux est aussi l’effort d’épargne. L’immobilier patrimonial suppose un effort d’épargne considérable VS l’immobilier de rendement.
Seuls ceux dont les revenus sont élevés peuvent se permettre le luxe d’investir dans un bien immobilier patrimonial à faible rendement locatif.
Dans notre exemple, l’effort d’épargne de l’investissement de rendement est de 454€ / mois / 20 ans contre 791€ / mois / 20 ans pour l’immobilier patrimonial.
L’immobilier de rendement serait-il l’immobilier locatif pour les pauvres ?
L’immobilier patrimonial serait-il l’immobilier locatif pour les riches ?