La question du prix de revente de l’immobilier d’investissement est souvent au cœur de la réflexion du candidat à l’investissement immobilier, qu’il soit investissement en location meublée (LMNP dans une résidence service, une maison de retraite, un EHPAD …) ou qu’il soit investissement en location nue type investissement « Loi DUFLOT ».
Envisager la revente de son investissement, c’est anticiper la réalisation d’une plus-value (que nous savons tous très fortement taxée : Plus value immobilière 2014 : Comment calculer votre impôt sur la plus value ?) ou d’une moins value dont l’importance (de la plus value) est déterminante pour la bonne rentabilité de l’investissement immobilier.
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Essayons ensemble de déterminer la valeur de revente d’un investissement immobilier locatif en loi DUFLOT ou en LMNP.
La valeur de l’immobilier d’investissement est déterminée par sa capacité à générer des revenus.
Au final, il est assez facile de ce faire une idée de l’évolution future des prix de l’immobilier d’investissement dès lors que vous êtes persuadé que la principale valeur de actif immobilier tient dans sa capacité à générer un revenu qui évoluera dans le temps (et à la hausse du fait de l’inflation et de l’application des indices de revalorisation annuelle des loyers)
La valeur de revente d’un investissement en LMNP est uniquement fonction des revenus générés par l’investissement.
Cette question est parfaitement compréhensible pour les investissements en location meublée dans des résidences services, maison de retraite, EHPAD, Hôtel d’affaires … L’investisseur se porte acquéreur d’une chambre dans une résidence, chambre qu’il mettra en location au profit d’un exploitant (hôtelier, gestionnaire de maison de retraite …) qui lui versera un loyer.
Ainsi, dans l’hypothèse de la revente de son investissement (chambre), l’acquéreur en second aura pour principale objectif d’obtenir un maximum de revenus complémentaires de son investissement. De surcroît, il ne pourra bénéficier d’aucune réduction d’impôt lié à son investissement puisque les éventuelles subventions fiscales sont dédiées à l’investissement dans le neuf.
La valeur de revente d’un appartement bénéficiant de la loi DUFLOT dépendra de sa destination finale : Résidence principale du propriétaire ou locatif
L’idée d’une valorisation d’un immeuble locatif type DUFLOT en fonction de sa seule capacité à générer un revenu complémentaire est moins intuitive, mais tout autant réelle. Pour s’en persuader, poser vous les deux questions suivantes :
- Est ce que mon appartement « DUFLOT » pourra être revendu en tant que résidence principale du propriétaire ou devra il être revendu à un investisseur qui le mettre également en location ?
Si la réponse à la première question est « Oui, il pourra être revendu en tant que résidence principale de l’acquéreur en second » :
- A quel prix de vente un locataire aura t’il intérêt à devenir propriétaire au lieu de rester locataire (cf article « Etre propriétaire ou rester locataire de sa résidence principale… telle est la question ?). Les appartements bénéficiant de la loi DUFLOT sont tous quasi « identiques » dans leur aménagement et dans leur qualité de vie. Il n’y a rien de plus « froid » et « rationnel » qu’un appartement type « DUFLOT » : le locataire ne sera pas disposer à y investir une somme irrationnelle pour se loger. Il ne s’agit plus de financer un coup de coeur, mais simplement un toit. On ne peut pas comparer le prix de revente d’une magnifique maison type année 30 à un appartement neuf : Le candidat acquéreur d’un appartement neuf sera nettement plus rationnel dans le montant de se dépense que le candidat acquéreur d’un immeuble de charme.
Ainsi, c’est la capacité à générer un revenu qui devient l’élément premier de la valeur de revente de l’immobilier d’investissement en LMNP, mais également en loi DUFLOT, puisque l‘investisseur en second sera également un investisseur locatif qui cherchera à maximiser le revenu tirer de son investissement.
Dans le temps, le loyer évoluera, à la hausse ou à la baisse entre deux locataires (Cf problématique de l’encadrement des loyers mais également des conséquences de la déflation sur les baisses de loyers « Immobilier locatif : Baisse et encadrement des loyers, déflation … rien ne va plus!!), et bénéficiera d’une indexation automatique en fonction de l’indice de revalorisation des loyers (+- lié à l’inflation que nous savons à rester faible en l’absence de croissance économique).
Mais la valeur de revente, est surtout fonction du niveau des taux d’intérêt au moment de la revente.
Une fois persuadé que la valeur de revente de l’immobilier d’investissement est fonction de l’importance des loyers générés, il convient de resituer le montant de ses loyers en euros dans l’environnement de taux d’intérêt du moment. In fine, c’est le niveau des taux d’intérêt au moment de la revente de l’immeuble qui déterminera la valeur de revente de votre immeuble.
Comme nous avons essayé de vous le démontrer dans la première partie de l’article, au moment de la revente, l’investisseur en second sera également un investisseur immobilier qui recherchera à maximiser la rentabilité locative de son investissement. Cette recherche sera donc fonction du niveau général des taux d’intérêt.
Dans un environnement de taux bas, identique à ceux que nous connaissons actuellement, l’investisseur en second pourra exiger une rentabilité entre 5% et 7% en fonction de l’état d’entretien de l’immeuble et des travaux à réaliser pour sa mise au norme (cf article : Anticiper les normes « énergétiques » RT2012 et RT 2020 pour réussir son investissement immobilier locatif).
Dans un environnement de hausse des taux d’intérêt , scénario non exclu à l’horizon de 10 ans lorsque l’investisseur en LMNP ou en DUFLOT cherchera à revendre son immeuble, l’investisseur en second exigera une rentabilité bien supérieure. Un scénario de hausse des taux d’intérêt sera le synonyme d’une baisse de la valeur de revente de l’immobilier d’investissement.
A long terme, on considère que la rentabilité locatif d’un investissement locatif doit être de 3 points au dessus du taux sans risque de l’OAT 10 ans.
OAT 10 ans + 3% = Rentabilité locative exigée par l’investisseur en second
Nous avons construit un simulateur simple qui devrait vous permettre de comprendre la valeur d’un immeuble de rapport en fonction des loyers et du niveau général des taux d’intérêt.
Des simulations d’investissement qui doivent tenir compte de cette dépendance au niveau des loyers et des taux d’intérêt.
Comme nous vous le présentions dans cet article « Faut il investir dans la loi DUFLOT ? Décryptage d’une simulation pour comprendre.« , les simulations proposées par les vendeurs de défiscalisation immobilière sont basées sur des hypothèses qui peuvent faire varier les résultats du simple au double. La première des hypothèses concerne l’évolution de la valeur de l’investissement.
Afin de vérifier la pertinence des hypothèses retenues, notre simulateur d’investissement en Loi DUFLOT (cf « Simulateur Loi DUFLOT : Calculer votre réduction d’impôt.) contient un indicateur essentiel : « Le rendement locatif du bien au terme de la simulation »
En fonction, d’une part des hypothèses de revalorisation annuelle des loyers, mais également des hypothèses de revalorisation de l’immeuble, nous calculons un rendement locatif à terme. Le taux de rendement locatif pourra ainsi aisément être comparé au niveau des taux d’intérêt qui pourront être pratiqués dans le futur.
Cet indicateur de la rentabilité à terme permettra de vérifier la pertinence des hypothèses retenues dans la simulation d’investissement.