Quel taux de rendement pour un investissement immobilier patrimonial avec travaux en 2025 ?

Depuis quelques jours, au travers de mes derniers articles, j’essaie de vous expliquer

• 1/ Pourquoi l’investissement immobilier patrimonial n’est pas une mauvaise idée malgré des prix très élevés ;
• 2/ Qu’en réalité, les taux de crédit immobilier actuels ne sont pas trop élevés et donc qu’il est une erreur d’attendre une baisse des taux pour investir.

Aujourd’hui, je vous propose de vous le démontrer avec des chiffres et une simulation d’investissement immobilier patrimonial dans l’ancien, avec travaux et déficit foncier.

Hypothèse :

• Achat d’un bien immobilier de 50 m² environ, prix d’achat 200 000€, soit 4000€ / m². Comme vous le constatez, c’est cher. Cela doit correspondre à une acquisition d’un bien immobilier patrimonial situé dans une métropole régionale type Nantes ou Toulouse par exemple.

• Un appartement dans lequel, il y a 50 000€ de travaux déductibles (soit -+ 1000€ / m²).
• Un appartement qui pourrait être loué 950€ / mois. Petit loyer, nous sommes d’accord. Prenons des hypothèses conservatrices. Cela correspond à un taux de rendement locatif médiocre de 4.30%. C’est vraiment un rendement locatif très faible qui correspond typiquement au rendement locatif de l’immobilier patrimonial.
• Des loyers indexés à 2% par an sur les 20 ans de la simulation ;
• Des prix de l’immobilier qui augmentent de 2% par an sur les 20 ans de la simulation ;
• Des charges de propriété autour de 25% du montant des loyers (entretien, taxe foncière, …)
• Un financement à crédit au taux de 3.60% sur 20 ans + 0.40% d’assurance de prêt soit 1567€ / mois de mensualité
• Un investisseur qui serait dans une TMI à 30%.

Comme vous le constatez, nous sommes typiquement sur un investissement patrimonial. L’intérêt financier semble très limité, le rendement locatif médiocre. Néanmoins, la qualité de l’emplacement permet d’espérer un niveau de revalorisation élevé.

Dans le détail de la simulation

Conclusion : TRI : 5.52%.

En moyenne, sur les 20 ans de l’investissement, le taux de rendement net d’impôt, de charges, de paiement du crédit immobilier s’établit à 5.52%.

Ce n’est pas incroyable, mais quel autre stratégie vous permettrait d’obtenir un meilleur rendement ?

• L’assurance-vie en fonds euros ? Non. Il n’est pas raisonnable d’espérer un TRI> 2.50% ; C’est le prix de la garantie et de la liquidité ;
• L’investissement en action ? Oui, en théorie, on doit pouvoir espérer entre 7% et 9%, mais au prix d’une volatilité importante et d’un stress que peu sont capables d’accepter.
• L’immobilier de rendement ? Peut-être si vous avez de l’énergie à consacrer dans les travaux, la gestion des locataires, …
• De l’épargne monétaire ? Non. Aujourd’hui, il est vrai que l’épargne monétaire est très bien rémunérée, mais elle ne le restera pas durablement, ou si elle reste à ces niveaux-là, c’est que l’économie est tellement en forme que les prix de l’immobilier augmenteront beaucoup plus que dans les hypothèses de cette simulation.

Bref, ce n’est pas incroyable, mais pouvons-nous vraiment espérer mieux ?

De surcroît, ce TRI à 5.52% doit pouvoir être considérablement amélioré :

• Si vous optimisez et gérez parfaitement les travaux ;
• Optimisez fiscalement l’exploitation. Un passage en location meublé et le régime LMNP pourrait être une belle opportunité pour réduire la charge fiscale ;
• Investir dans un bien immobilier moins patrimonial, c’est-à-dire moins onéreux avec un meilleur rendement locatif tout en restant très bien placé et de belle qualité. Il y a de la place entre l’immobilier patrimonial ++ et l’immobilier de rendement –. La vérité est souvent une question d’équilibre.

À suivre.