Comment investir dans l’immobilier en fonction de votre cycle de vie patrimonial ?

Investir dans l’immobilier, qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire ou locatif, est LE pilier de votre patrimoine. C’est un constat implacable que je fais depuis 20 ans que je fais ce métier : Tous les patrimoines sont construits sur des fondations immobilières !

Néanmoins, l’investissement immobilier ne prendra pas la même forme selon votre âge, votre maturité patrimoniale et donc vos projets de vie. Essayons de comprendre comment vous allez investir dans l’immobilier en fonction de votre cycle de vie patrimonial (cf. « Comment gérer son patrimoine en fonction de son âge ? L’analyse du cycle de vie patrimonial« )

20/35 ans. La construction des fondations

C’est l’âge de l’entrée dans la vie active. La construction de sa vie. Il est évidemment trop tôt pour penser à investir, il y a tellement de belles choses à faire et à découvrir plutôt que de chercher à investir.

Quelle tristesse ces jeunes de 25 ans obsédés par l’investissement, l’enrichissement facile, le fantasme de devenir rentier… C’est déjà le début de l’avarice et l’enfermement dans un cercle vicieux qui pourrait bien les rendre malheureux toute leur vie.

Quelle tristesse ces jeunes de 25 ans qui ne veulent pas d’enfant à cause d’une charge mentale déjà surchargée par leur exigence de loisir alors même qu’ils n’ont encore rien fait de leur vie.

Quelle tristesse de penser à sa retraite à 25 ans, alors même que la vie ne fait que commencer.

Entre 20 et 35 ans, vous n’êtes pas toujours stable dans votre vie. Vous n’avez pas encore d’enfant, peut-être pas encore trouvé un conjoint pérenne… Vous ne pouvez donc pas investir dans l’immobilier tant il est difficile de se projeter à moyen/long terme.

Pour autant, c’est une période à très fort pouvoir d’achat. Sans enfant, parfois logé chez papa, maman, les charges sont faibles au regard de ce qui vous attend. Il faut en profiter pour épargner, c’est-à-dire mettre de l’argent de côté sur livret A, PEL, monétaire, obligation court terme, …

Il faut profiter de cette période à fort pouvoir d’achat pour préparer l’avenir immédiat qui sera la prochaine acquisition de la résidence principale. Ce sera un passage obligé. Vous n’en avez pas encore conscience, mais vous y viendrez, comme tout le monde.

L’objectif de cette épargne n’est pas le rendement. Vous avez trop besoin de cet argent dans les 10 prochaines années pour prendre le risque d’aller chercher un rendement élevé. Vous n’êtes pas prêt à assumer le « prix à payer » du rendement.

Vous devrez vous contenter de livret A, PEL et d’une épargne qui sera rémunérée à l’inflation maximum. Votre épargne ne vous permettra pas de vous enrichir, mais ce n’est pas l’objectif ici.

30/40 ans. Le gros œuvre et aménagement intérieur

Entre 30 et 40 ans, c’est la construction de son foyer. Rencontre avec un (premier) conjoint pérenne, naissance des premiers enfants, mariage, PACS, chien, monospace…

Bref, c’est la construction du gros œuvre sur des fondations solides. Une construction qui verra naître le projet d’acquisition d’une première résidence principale.

La résidence principale, c’est l’investissement d’une vie, car c’est le centre de votre foyer, de votre famille. Une résidence principale qui devra aussi être évolutive pour s’adapter à l’évolution de votre foyer avec l’arrivée des enfants.

En fonction de vos revenus, on peut envisager quelques opérations d’achat/rénovation/revente de la résidence principale pour ajouter une chambre au gré de l’arrivée des enfants.

Entre 30 et 40 ans, vous êtes (encore) jeune. Vous avez de l’énergie et de la naïveté, l’envie de travailler et la capacité à utiliser vos mains pour créer de la valeur patrimoniale.

Entre 30 et 40 ans, vous avez faim, rien de vous fait peur.

Vous pouvez utiliser l’immobilier et la création de valeur, des travaux ou aménagement pour vous construire un très beau cadre de vie.

Les week-end passés à poser du placo, peindre, poser du stratifié ou encore faire le jardin vous apporteront le bonheur de l’accomplissement de construire votre vie, tout en vous valorisant un patrimoine non taxable à l’impôt sur les plus-values immobilières.

40/45 ans. Il faut trouver la motivation pour faire les finitions.

Age charnière. Le gros œuvre est terminé, l’aménagement intérieur est fait, mais il reste encore les finitions.

Vous êtes propriétaire de votre résidence principale. Vous êtes satisfait de l’avoir fait à 30/35 ans, car vous commencez à fatiguer. Vous ne le referiez pas aujourd’hui.

Les enfants sont encore petits, ils consomment beaucoup d’énergie que vous ne pouvez plus consacrer dans vos travaux ;

Vous vous embourgeoisez. C’est fini les week-ends à faire du placo, peindre. Vous fatiguez. Vous avez un revenu confortable, travaillez beaucoup, mais vous commencez à vouloir en profiter. Il vous manque le temps.

Vous n’avez pas toujours le courage d’investir dans l’immobilier locatif pour ne pas gaspiller ce temps qui vous manque déjà. On ne peut pas avoir un revenu élevé, un cadre de vie agréable et du temps. Il faut choisir (ou alors être un héritier, mais on ne le souhaite à personne).

40/45 ans, c’est aussi l’âge de la séparation. Certains devront repartir de zéro et retrouver la motivation. Un nouveau départ qui supposera souvent la vente de la maison ou de l’appartement, pour l’achat d’un nouveau foyer.

Vous l’avez fait une première fois, il va falloir le refaire. Pas le choix. Parfois, la séparation permet aussi de retrouver l’envie qui s’était envolée dans la routine du quotidien.

Heureusement, la vente de votre premier logement et votre épargne tranquillement constituée depuis votre début de vie active, vous permettra d’avoir un apport personnel pour reconstruire votre vie. Si vous n’avez pas cet apport, vous commencez une longue traversée du désert. Les soutiens familiaux vont être essentiels.

45/60 ans. C’est l’abondance patrimoniale

Les enfants grandissent. Vous retrouvez progressivement du temps. Vous avez l’argent grâce à une carrière qui décolle sérieusement.

Vous êtes propriétaire de votre résidence principale dont le crédit se termine ou dont la mensualité calculée sur votre revenu à 35 ans est très supportable.

Vous avez une capacité d’épargne. Vous gagnez plus que vos besoins mensuels (y compris pour les études des enfants).

Vous profitez donc de cette période d’abondance pour vous endetter, investir à nouveau dans l’immobilier.

Les plus courageux, ceux qui auront beaucoup de temps de cerveau disponible pourront choisir d’investir dans l’immobilier de rendement.

Un investissement immobilier à cash flow et rendement locatif élevé, mais surtout à investissement personnel important. Vous allez utiliser votre temps et énergie retrouvés pour gérer vos biens immobilier locatif de rendement.

Ceux dont le temps de cerveau disponible est plus limité, ceux qui ont une activité professionnelle trop consommatrice de temps et d’énergie, préféreront investir dans l’immobilier patrimonial ou même l’acquisition d’une résidence secondaire (cf. « Comment se construire un patrimoine quand on a pas de temps à y consacrer ?« ). La résidence secondaire ne consomme pas de temps de cerveau disponible et elle pourrait même de vous en dégager tant le bonheur de ce pied-à-terre à la mer ou à la montagne vous apportera de la sérénité.

Pour mieux comprendre cette différence entre immobilier de rendement et immobilier patrimonial, vous pouvez relire cet article essentiel : Deux manières d’investir dans l’immobilier selon vos objectifs, votre âge et vos revenus ?

60/70 ans. La plénitude.

Les enfants sont grands, élevés et éduqués. Votre carrière se termine tranquillement. Votre salaire est très élevé au regard de vos besoins objectifs. Vos crédits immobiliers se terminent tranquillement. Vous disposez d’une épargne abondante.

La santé est encore bonne. Vous avez l’argent et le temps. C’est la plénitude. Vous récoltez les fruits de vos choix de vie passés.

Vous profitez. Voyagez, consommez, beaucoup de loisirs. La vie est belle.

Certains profitent de cette plénitude pour continuer d’investir dans l’immobilier. La résidence secondaire devient une évidence pour occuper ce temps et accueillir les petits enfants pendant les vacances.

Un immobilier patrimonial acheté cash ou avec un apport personnel conséquent. C’est fini l’effort d’épargne;

L’immobilier de rendement est trop contraignant. Raz le bol de passer ses weekends chez Leroy Merlin ou Bricocash. Vous revendez vos biens immobiliers de rendement pour mieux investir dans l’immobilier patrimonial (et cette fameuse résidence secondaire par exemple).

D’autres commencent à prévoir une future dépendance et achètent un grand appartement. Un appartement, loué dans un premier temps, qui pourrait se transformer en résidence principale lorsque le jour viendra. Un bel appartement, T3, neuf ou quasi après une belle rénovation, très bien placé dans le cœur d’une ville ou d’un bourg, proche des commodités.

70 / 80 ans. La plénitude toujours, mais la fatigue s’installe progressivement.

La plénitude se poursuit. Les revenus à la retraite ne sont pas incroyables, mais ils suffisent pour vivre au quotidien. Les besoins de consommation baissent. On sort de moins en moins, les voyages fatiguent, la maison devient trop grande, moins d’envie, moins de projets….

L’immobilier devient progressivement insupportable à gérer. On délègue la gestion à une agence ou à ses enfants. Fini les travaux dans les appartements locatifs, on fait intervenir des artisans, on a assez donné.

On fait des donations aux enfants ou en vend les biens immobiliers que les enfants ne voudront pas gérer lorsqu’on ne sera plus là.

On s’allège encore la charge mentale ; On cherche à se faciliter la vie. Les capacités à gérer le stress, la pression, l’envie de gérer tout ça s’envole, le moindre petit incident prend des dimensions immenses… On déroule tranquillement.

80 ans…

On prépare la suite… et fin. On donne l’immobilier aux enfants, on finit de vendre les biens que enfants ne voudront pas garder. On est fatigué.

L’entretien des biens immobiliers laissent à désirer et ils se dégradent lentement mais surement. Quel dommage de ne pas vendre ou donner la pleine propriété aux enfants tant qu’il est encore temps…